En INMSA nuestra prioridad es brindar servicios de alto valor a un grupo de inversores, estableciendo relaciones a largo plazo.
INMSA, una empresa líder en gestión de inversiones se destaca por su compromiso con la excelencia y la transparencia en el ámbito financiero y en el mercado de real estate. Con una visión clara y orientada al éxito mutuo, INMSA se posiciona como el Investment Manager de mejor performance para inversores privados e institucionales. Especializados en estrategias distress, oportunistas y de valor agregado en mercados desarrollados, ofrecen una amplia gama de servicios que abarcan desde el análisis macro y micro de mercados hasta la planificación patrimonial y el asset management.
INMSA se distingue por su enfoque centrado en el cliente, brindando servicios personalizados que se adaptan a las necesidades y objetivos de cada inversor. Con una amplia experiencia en el sector, la empresa ofrece evaluación del perfil inversor, definición de estrategias de inversión y análisis de riesgos, entre otros servicios. Su compromiso con la seguridad patrimonial y el rendimiento sostenido de doble dígito garantiza a los inversores una experiencia de inversión sólida y confiable.
Desde Negocios Magazine, tuvimos el privilegio de entrevistar a Mariano Capellino, fundador y CEO de INMSA, una figura destacada en el mundo de las inversiones. Con más de 20 años de experiencia en el sector financiero, Capellino ha liderado el crecimiento y la consolidación de INMSA como una de las principales empresas de gestión de inversiones a nivel global. En nuestra entrevista, exploramos su visión, estrategias y el enfoque único que ha llevado al éxito a esta reconocida firma.
Negocios Magazine: ¿Cuál es la principal actividad que tiene INMSA y como la desarrollan?
Mariano Capellino: En el año 2001, comencé liderando un grupo de familias y amigos latinoamericanos que buscábamos realizar inversiones inmobiliarias en Estados Unidos. El foco era lograr el máximo rendimiento. Y así fue. Invertimos en forma activa buscando oportunidades principalmente en Estados Unidos y luego en Europa.
INMSA es una Asset Manager Global de Inversiones en Real Estate. Ya tenemos más de 20 años de experiencia y estamos presentes en diversos mercados de Europa, Estados Unidos y Latinoamérica: Miami, Detroit, Madrid y Ciudad de México. ¿Qué hacemos diferente? Estructuramos y gestionamos vehículos de inversión directa a medida. Con estrategias de inversión que generan altos retornos. Nuestros inversores son familias UHNWI (ultra high net worth individuals), Family Offices e instituciones financieras de América Latina y de Estados Unidos.
Actuamos en el mercado primario institucional, donde operan los grandes fondos de inversión y desarrollamos un modelo de gestión para darle acceso a nuestros inversores a invertir global y profesionalmente, logrando altos rendimientos de manera segura y sostenida.
¿Cómo lo hacemos? La clave es investigar los ciclos de los mercados globales para decidir dónde obtener la mejor ecuación rentabilidad-riesgo. Y desarrollar una gestión activa utilizando estrategias de inversión Distress, Opportunistic y Value Add. Así logramos generar un track record sostenido de doble dígito de rendimiento durante toda nuestra trayectoria.
NM: ¿Por qué invertir en real estate? ¿No es una inversión poco rentable?
MC: Históricamente, se comparan los rendimientos y riesgos de las inversiones inmobiliarias frente a las inversiones financieras. Al compararlas, la clave radica en qué tipo de gestión y estrategias se realizan en la inversión inmobiliaria, ya que de ello dependerá cuán atractivo o no será el binomio riesgo retorno frente a la inversión financiera.
La inversión inmobiliaria tradicional, la cual podemos definir como pasiva, supone comprar una propiedad y no venderla por mucho tiempo o mantenerla siempre. Esto otorga muy bajos rendimientos, del 3 o 4 % neto anual.
Pero, si se invierte con una gestión profesional y una visión global aprovechando los ciclos de los mercados, las inversiones inmobiliarias pueden ser mucho más rentables que las financieras de riesgos bajos o moderados. Para eso será necesario implementar una estrategia de inversión activa, que implica permanecer en un mercado o submercado por 5 o 6 años y luego desplazarse a otro. Esto permite que la rentabilidad aumente exponencialmente. Algunos ejemplos de estos ciclos son Argentina, entre 2003 y 2008, Estados Unidos, entre 2009 y 2014, y España, del 2015 al 2020. Estos períodos permitieron lograr rentabilidades excepcionales, gracias a aprovechar los ciclos del mercado.
Si a esto le sumamos los ingresos por rentas, más la compra de las propiedades por debajo del valor del mercado en subastas y bancos, se puede llegar a obtener una rentabilidad sostenida de más del 15% anual neto en dólares. Esto supone una relación riesgo-retorno más conveniente que en la inversión financiera.
NM: Actualmente, ¿cuáles son los mercados más interesantes para invertir en el mercado inmobiliario?
MC: Para tener una perspectiva, es importante tener en cuenta que de los 10 trillones de dólares que los grandes fondos de real estate invierten profesionalmente, el 50% se destina a EEUU, el 33% a Europa y sólo el 0.60% a Latinoamérica.
Históricamente, para evaluar un mercado se utiliza una receta rápida. Es comparar el ingreso por renta de los activos versus el costo del capital expresado en tasa de interés. Desde el año 2022, han tenido una suba muy importante en todos los mercados.
Hoy, esta comparación clave está dando negativa en la mayoría de los sectores de real estate en los Estados Unidos. Con lo cual, el mercado se enfrió con una caída en el volumen de inversión en torno al 50% durante el año 2023 y se produjo un ajuste de precios en los activos comerciales de hasta un 20%.
A su vez, luego del fuerte incremento que tuvieron los activos durante la pandemia, el valor aún se encuentra 40% por encima de 2008, cuando se produjo la máxima burbuja de la historia. Con lo cual, aun con el ajuste de este año, no vemos atractivo ingresar al mercado para lograr altos rendimientos. Habrá que esperar lo que acontezca en 2024 con las tasas de interés. Si éstas se mantienen en los niveles altos actuales más allá de este año, podría incrementarse de manera importante el volumen de ejecuciones hipotecarias que por el momento es muy bajo.
En Europa la situación es diferente y ahí vemos una gran oportunidad. Los valores en Europa están tan solo 10% por encima de la burbuja del 2008. Por ejemplo España aún se encuentra en promedio 20% por debajo del máximo del 2008, a pesar de la recuperación del mercado de los últimos años. A su vez, la suba de tasas de interés producida el último año generó un ajuste de precios a la baja en activos comerciales, Por lo tanto, es un excelente momento para entrar al mercado español durante los próximos meses para aprovechar el rebote que esperamos se produzca en 2025, como consecuencia de la baja esperada en las tasas de interés a partir de mediados del 2024.
NM: ¿Qué atractivo particular tiene España y otros países de Europa en estos momentos?
MC: Creemos que la baja de tasas previstas para este año, principalmente en Europa, van a fortalecer la inversión en el mercado inmobiliario, dado que las tasas quedarán muy por debajo de los rendimientos actuales por renta. A esto se le suma el atractivo del bajo valor del euro frente al dólar.
Para nuestro modelo de negocios, la ventaja de Europa es que las entidades poseen inventarios de manera estructural, por los largos plazos de ejecución y liquidación, mientras que por ejemplo en Estados Unidos, este proceso es coyuntural y muy dinámico, con lo cual, las oportunidades se acaban rápidamente. Recordemos que una de las principales claves para lograr un alto rendimiento es adquirir activos debajo de valor de mercado en el mercado primario, NPLs (deuda inmobiliaria) a los bancos y activos que tienen en sus balances.
En Italia, Grecia, Francia, España existen grandes oportunidades en la actualidad, con potencialidad de rendimientos superiores al 20 % anual, si son adquiridos en el mercado primario. En España, por ejemplo, los activos comerciales tuvieron una corrección de entre un 5% y un 20 % en los segmentos de hotelería, logística, retail y oficinas. Por eso creemos que, como inversores oportunistas que somos, este enfriamiento del mercado nos abre una ventana de oportunidad para poder tener mejor posición y capacidad de negociación y adquirir activos con descuentos muy importantes.
En el mercado primario adquirimos deuda y activos ya adjudicados en las entidades financieras que están en proceso de liquidación. Y la falta de demanda por parte de los grandes fondos institucionales, que son nuestros competidores a la hora de negociar, nos ha permitido adquirir activos con descuentos excepcionales. Veníamos comprando con descuentos en torno al 20% y hoy estamos comprando con descuentos cercanos al 35%. Si a eso le sumamos el 15% de ajuste promedio del que hablábamos antes en activos comerciales, estamos adquiriendo activos a un 50% del valor que tenían en el año 2022.
Esto nos ha impulsado a definir un plan de inversión muy agresivo para los próximos dos años, los cuales vamos a concentrar principalmente en el mercado comercial, retail (supermercados, restaurants, gimnasios). También en el sector logístico, y todo lo que tiene que ver con el hospedaje, principalmente en apartamentos turísticos. España es sinónimo de turismo y el turismo ha crecido significativamente tras la pandemia. El país tiene uno de los mejores ratios de calidad de vida y costo de vida. Madrid se está transformando en un nuevo Miami. Mucho del flujo de latinos que ha recibido Miami en los últimos 20 años, hoy está empezando a ser compartido con Madrid y, en menor medida, Barcelona. Madrid, por todas las condiciones que está ofreciendo al extranjero, sumado a la calidad de vida que ofrece y el costo de vida que tiene España, ha impulsado su posicionamiento para los latinoamericanos como una de las mejores opciones a la hora de pensar el futuro.
NM: ¿Cómo analizas el mercado inmobiliario mundial para el bienio 2024-2025?
MC: Creemos que la evolución de los mercados va a depender en gran medida de la situación macroeconómica de los principales mercados y del resultado de las elecciones, y, principalmente, la de EE. UU. De todas maneras, creemos que 2024 en Europa, y en particular en España, va a ser algo mejor que el 2023 en cuanto a volumen de inversión. Y esperamos que en 2025 y 2026 regresemos a los volúmenes de inversión históricos previos a la pandemia. Y que se produzca un rebote en los valores de los activos que han corregido sus valores desde la subida de tasas de interés.
NM: ¿Hay mercados interesantes en el área inmobiliaria en la región de América Latina?
MC: El mercado ya ha sufrido varios años de corrección y creemos que esto va a continuar al menos durante este año, ya que durante la pandemia no hubo la inyección de capital que tuvieron los países desarrollados. Los estímulos en Latinoamérica fueron muy débiles. Por otro lado, incidirá la crisis social y política que se está viviendo en varios países de la región. Si a eso le sumamos el incremento del costo de la deuda de Latinoamérica a partir de la suba de tasas que sabemos que siempre perjudica a las economías, creemos que esto hará que Latinoamérica, por lo menos por los próximos dos años, siga sufriendo.
En relación con los mercados de la región, vemos a México como a uno de los mercados con mayor potencial.
Entrevista: Eduardo A. Hapke
Informe: Sebastián Marín Jaramillo
Fotos: Gentileza de INMSA
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