Miami, FL, jueves 30 de noviembre de 2023.
Al mirar hacia 2024, vemos una combinación de continuidad y cambio tanto en el mercado inmobiliario como en la economía. En un contexto de crecimiento económico modesto, un desempleo ligeramente mayor y una inflación que disminuye, las tasas de interés a largo plazo, incluidas las hipotecarias, comienzan una lenta retirada. El paso de una subida a una caída de las tasas hipotecarias mejora la asequibilidad de la vivienda, pero socava parte de la urgencia que los compradores de viviendas habían percibido anteriormente. Una demanda de vivienda menos frenética y una gran cantidad de opciones de viviendas de alquiler mantendrán las ventas de viviendas relativamente estables en niveles bajos en 2024, lo que ayudará a que los precios de las viviendas se ajusten ligeramente a la baja incluso cuando el número de viviendas en venta continúa disminuyendo.
Los precios de las viviendas caen, mejorando la asequibilidad
Los precios de las viviendas crecieron a un ritmo anual de dos dígitos durante la mayor parte de dos años que abarcaron desde la segunda mitad de 2020 hasta 2022, un estallido notable después de una racha creciente que se remonta a 2012. A medida que las tasas hipotecarias subieron, el crecimiento de los precios de las viviendas se estancó, en realidad disminuyendo anualmente a principios de 2023 antes de que una caída de las tasas hipotecarias a principios de año estimulara suficiente demanda de los compradores para reavivar la competencia por un inventario aún limitado. Los precios de las viviendas comenzaron a subir nuevamente y, si bien no alcanzaron un nuevo pico mensual, en promedio para el año esperamos que el precio medio de las viviendas en 2023 supere ligeramente la mediana anual de 2022.
Sin embargo, incluso durante el breve período en que los precios bajaron, utilizar una hipoteca para comprar una casa siguió siendo costoso. Desde mayo de 2022, comprar una vivienda típica en venta al tipo de interés vigente para una hipoteca de tipo fijo a 30 años con un pago inicial del 20% significaba desembolsar más de una cuarta parte o más del sueldo típico de un hogar. De hecho, en octubre de 2023, requería el 39% del ingreso familiar típico y se espera que esta proporción promedie el 36,7% durante todo el año calendario en 2023. Esta cifra generalmente ha oscilado alrededor del 21%, por lo que está muy por encima del promedio histórico. Esperamos que el retorno a una fijación de precios acorde con los costos financieros comience en 2024, y que los precios de las viviendas, las tasas hipotecarias y el crecimiento de los ingresos contribuyan a esta mejora. Se espera que los precios de las viviendas disminuyan ligeramente, cayendo menos del 2% en promedio para el año. Combinado con tasas hipotecarias más bajas y un crecimiento de los ingresos, esto mejorará la proporción de pagos hipotecarios para la compra de vivienda en relación con el ingreso medio a un promedio del 34,9% en 2024, y la proporción caerá por debajo del 30% para fin de año.
Las ventas de viviendas apenas superan el mínimo histórico probable de 2023
Después de dispararse durante la pandemia, las ventas de viviendas usadas se vieron lastradas en la segunda mitad de 2022 cuando las tasas hipotecarias se dispararon, pasando de poco más del 3% a principios de año a un máximo de más del 7% en el cuarto trimestre. El alivio de las tasas hipotecarias a principios de 2023, cuando cayeron a alrededor del 6%, dio algo de vida a las ventas de viviendas, pero el nuevo aumento de las tasas hipotecarias ha vuelto a ejercer una presión significativa sobre las ventas de viviendas que se ve exacerbada por el hecho de que un aumento mayor de lo habitual. número de hogares compraron casas en los últimos años y, a pesar de las historias de arrepentimiento por la compra pandémica, en su mayor parte, estos propietarios continúan siendo felices en sus hogares.
Esto es consistente con lo que los visitantes de Realtor.com informan cuando se les pregunta por qué no planean vender sus casas. La razón número uno por la que los propietarios no intentan vender es que simplemente no lo necesitan; la preocupación por perder una hipoteca existente de baja tasa es la principal preocupación financiera citada. Nuestra proyección actual es que las ventas de viviendas en 2023 superen los 4 millones, una caída del 19% con respecto al total de 5 millones de 2022.
Con muchas de las mismas fuerzas en juego de cara a 2024, la crisis inmobiliaria continuará y se espera que las ventas se mantengan esencialmente sin cambios en poco más de 4 millones. Aunque se espera que las tasas hipotecarias disminuyan a lo largo del año, la continuación de los altos costos significará que los propietarios existentes tendrán un umbral muy alto para decidir mudarse, y muchos probablemente optarán por permanecer en el lugar. Es probable que los movimientos necesarios (cambios de trabajo, cambios en la situación familiar y reducción de personal hacia un mercado más asequible) impulsen las ventas de viviendas en 2024.
Los compradores encuentran aún menos casas existentes en venta
Incluso antes de la pandemia, el inventario de viviendas seguía una larga y lenta trayectoria descendente. La construcción insuficiente significó que la oferta de viviendas no se mantuvo a la altura de la formación de hogares y dejó poca holgura en el mercado inmobiliario. Tanto las viviendas desocupadas como las de alquiler se mantienen por debajo de los promedios históricos. En contraste con el mercado de viviendas existentes, que sigue siendo lento, los constructores se han estado poniendo al día, y la construcción se mantiene cerca de los máximos previos a la pandemia para las viviendas unifamiliares y alcanza niveles récord para las multifamiliares.
A pesar de esto, la falta de exceso de capacidad en vivienda ha sido dolorosamente evidente en el mercado de viviendas en venta. El número de viviendas existentes en el mercado ha disminuido. Dado que la actividad de ventas de viviendas continuará a un ritmo relativamente bajo, también se espera que el número de viviendas sin vender en el mercado se mantenga bajo. Aunque se espera que las tasas hipotecarias comiencen a disminuir, se espera que superen el 6,5% durante el año calendario. Esto significa que el efecto lock-in, en el que la brecha entre las tasas hipotecarias del mercado y las tasas hipotecarias que disfrutan los propietarios de viviendas existentes sobre sus hipotecas pendientes, seguirá siendo un factor. Aproximadamente dos tercios de las hipotecas pendientes tienen una tasa inferior al 4% y más del 90% tienen una tasa inferior al 6%.
La oferta de alquiler supera la demanda y provoca una leve caída adicional de los alquileres
Después de casi un año completo de crecimiento de los alquileres de dos dígitos entre mediados de 2021 y mediados de 2022, el mercado de alquileres finalmente se ha enfriado, como lo demuestra la caída interanual que comenzó en mayo de 2023. En 2024, esperamos que El mercado de alquiler se parecerá mucho a la dinámica observada en 2023, ya que el tira y afloja entre la oferta y la demanda dará como resultado una leve caída anual del -0,2% en el alquiler medio solicitado.
La nueva oferta multifamiliar seguirá siendo un elemento clave que dará forma al mercado de alquiler de 2024. En el tercer trimestre de 2023, el ritmo anual de viviendas multifamiliares recién terminadas se situó en 385.000 unidades. Aunque las tasas de absorción se mantuvieron elevadas en el segundo trimestre, especialmente en precios más bajos, la tasa de disponibilidad de alquileres aumentó hasta el 6,6% en el tercer trimestre. Este aumento en las vacantes de alquiler sugiere que la oferta reciente ha superado la demanda, pero el contexto es importante. Después de los recientes avances, la tasa de desocupación de alquileres está a la par de su nivel justo antes del inicio de la pandemia a principios de 2020, aún por debajo de su promedio del 7,2% del período 2013 a 2019. De cara al futuro, se espera que la sólida cartera de proyectos de construcción, que alcanzó un nivel récord de unidades en construcción este verano, continúe impulsando el crecimiento de la oferta de alquileres en 2024, empujando las vacantes de alquiler hacia su promedio de largo plazo.
Si bien el aumento en la oferta de nuevas viviendas multifamiliares brinda opciones a los inquilinos, la gran cantidad de inquilinos minimizará el impacto potencial en los precios. Se espera que el alquiler medio solicitado en 2024 caiga sólo ligeramente por debajo de su nivel de 2023. Se espera que el alquiler siga siendo una opción más económica que la compra en la gran mayoría de los mercados, aunque se espera que los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias bajen, lo que ayudará a que el mercado de compras caiga ligeramente desde su inasequibilidad récord.
Los inquilinos adultos jóvenes que carecen del beneficio de un valor histórico históricamente alto para aprovechar la compra de una vivienda seguirán enfrentando desafíos en el mercado inmobiliario. Específicamente, a medida que muchos Millennials superan la edad de compra de vivienda por primera vez y más Generación Z se acerca a estos años, es probable que el panorama inmobiliario actual mantenga a estos hogares en el mercado de alquiler durante un período más largo mientras trabajan para ahorrar más dinero para la creciente población. pago inicial necesario para comprar una primera vivienda. Se espera que esta tendencia sostenga una sólida demanda de propiedades de alquiler. En consecuencia, anticipamos que los mercados de alquiler preferidos por los adultos jóvenes, una lista que incluye una combinación de áreas asequibles y mercados laborales con mucha tecnología en el sur, el medio oeste y el oeste, serán mercados de alquiler a tener en cuenta en 2024.
Comodines clave:
Comodín 1: Tasas hipotecarias
Dado que se espera que tanto las tasas hipotecarias como los precios de las viviendas mejoren en 2024, la inasequibilidad récord será cosa del pasado, aunque, como se señaló anteriormente, el regreso a la normalidad no se logrará dentro de un año. Esta predicción depende de la expectativa de que la inflación seguirá disminuyendo, lo que permitirá que continúen las recientes caídas de las tasas de interés a largo plazo. Si, en cambio, la inflación experimentara un resurgimiento sorpresivo, este aspecto del pronóstico cambiaría y las ventas de viviendas podrían caer en lugar de estabilizarse.
Comodín 2: Geopolítica
En nuestro pronóstico para 2023, mencionamos el riesgo de inestabilidad geopolítica en los costos del comercio y la energía como algo a tener en cuenta. Además de la guerra en curso de Rusia en Ucrania, la inestabilidad en el Medio Oriente no sólo ha tenido un costo humano catastrófico, sino que ambos conflictos tienen el potencial de impactar las perspectivas económicas en formas que no se pueden anticipar completamente.
Comodín 3: Política interna: Elecciones de 2024
En 2020, en medio de la agitación de las adaptaciones de la era de la pandemia, muchos estadounidenses estaban en movimiento. Observamos que los patrones de tráfico de Realtor.com indicaban que los compradores de viviendas en áreas tradicionalmente “azules” o demócratas tendían a buscar casas en mercados donde los votantes normalmente han votado “rojos” o republicanos. Si bien los consumidores también informaron que preferían vivir en lugares donde sus opiniones políticas se alinean con las de la mayoría, pocos realmente informaron que querían mudarse solo por esta razón.
Perspectivas de vivienda:
¿Cómo será el mercado para los compradores de vivienda, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez?
Los compradores de vivienda por primera vez seguirán enfrentando un mercado inmobiliario desafiante en 2024, pero hay algunos brotes verdes. Se espera que la proporción récord de ingresos necesaria para comprar una vivienda de precio medio comience a disminuir a medida que las tasas hipotecarias bajen, los precios de las viviendas se reduzcan y los ingresos crezcan. En 2023 esperamos que, para todo el año, el costo mensual de financiar una casa típica en venta promedie más de $2,240, un aumento de casi el 20% con respecto al pago de la hipoteca en 2022, y aproximadamente el doble del pago típico para los compradores en 2020. Esto representó la friolera de casi el 37% del ingreso familiar típico. En 2024, a medida que se consoliden modestas caídas de precios y las tasas hipotecarias bajen, se espera que el costo de compra típico baje a poco menos de $2,200, lo que equivaldría a casi el 35% de los ingresos. Si bien es mucho más alto que el promedio histórico, este es un primer paso importante en una dirección favorable al comprador.
¿Cómo pueden prepararse los compradores de vivienda?
Los compradores de vivienda pueden prepararse para el mercado inmobiliario de este año preparándose financieramente. Los compradores pueden usar una calculadora de asequibilidad de la vivienda, como esta en Realtor.com, para traducir sus ingresos y ahorros en un rango de precio de la vivienda. Y los compradores pueden probar los resultados utilizando una calculadora de hipotecas para considerar diferentes escenarios de pago inicial, precio y préstamo para ver cómo se verían afectados sus costos mensuales. Trabajar con un prestamista puede ayudar a los compradores potenciales a explorar diferentes productos de préstamo, como préstamos de la FHA o VA, que pueden ofrecer tasas de interés hipotecarias más bajas o criterios crediticios más flexibles.
Aunque se prevé que los precios caigan en 2024, los costos de la vivienda siguen siendo altos y el pago inicial puede ser un gran obstáculo para los compradores. Investigaciones recientes muestran que el pago inicial típico de una casa alcanzó un récord de $30,000. Para que sea más fácil preparar un pago inicial, los compradores pueden acceder a información sobre las opciones de asistencia para el pago inicial en Realtor.com/fairhousing y en la sección de pago mensual de las páginas de listado de viviendas. Además, los compradores de viviendas pueden explorar productos crediticios destinados a ayudar a las familias a acceder a la propiedad de vivienda al permitir pagos iniciales tan bajos como 3,5% en el caso de los préstamos de la FHA y 0% en el caso de los préstamos de la VA.
¿Cómo será el mercado para los vendedores de viviendas?
Es probable que los vendedores de viviendas enfrenten más competencia de los constructores que de otros vendedores en 2024. Debido a que los constructores continúan manteniendo la oferta y adaptándose cada vez más a las condiciones del mercado, se centran cada vez más en viviendas de menor precio y están dispuestos a realizar ajustes de precios cuando sea necesario. Como resultado, los vendedores potenciales querrán considerar el panorama de viviendas de nueva construcción en sus mercados y cualquier implicación para los precios y el marketing antes de poner su casa a la venta.
¿Cómo será el mercado para los inquilinos?
En 2024, se espera que el alquiler siga siendo una opción más rentable que la compra a corto plazo, aunque anticipamos que la ventaja del alquiler disminuirá a medida que bajen los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias.
Sin embargo, para aquellos que están considerando la búsqueda de equidad a largo plazo a través de la propiedad de vivienda, es esencial no sólo mantenerse alerta sobre las tendencias del mercado sino también considerar cuidadosamente la duración prevista de la residencia en su próximo hogar. Cuando los precios de las viviendas aumentan rápidamente, como sucedió durante la pandemia, el mayor costo de comprar una casa puede igualar el costo del alquiler en tan solo 3 años. Generalmente, se necesita más tiempo para alcanzar el punto de equilibrio, generalmente dentro de un período de 5 a 7 años. Es importante destacar que cuando los precios de las viviendas están cayendo y los alquileres también están bajando, como se espera que suceda en 2024, puede llevar más tiempo recuperar algunos de los costos más altos de comprar una casa. Las personas que utilizan la Calculadora de alquiler versus compra de Realtor.com pueden evaluar minuciosamente los costos y beneficios asociados con el alquiler versus la compra a lo largo del tiempo y cuántos años, según las tendencias actuales del mercado, pasarán antes de que comprar sea la mejor decisión financiera. Esta herramienta integral puede proporcionar información adaptada a la decisión específica de alquiler versus compra de un hogar y permite a los consumidores considerar no solo la opción óptima para el mes actual sino también cómo evolucionan las compensaciones a lo largo de varios años.
Fuente: realtor.com
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