Por Susana Braun, realtor de FORTUNE INTERNATIONAL REALTY. A la fecha podemos decir que en el sur de la Florida hay 300 proyectos de pre-construcción, de los cuales: 117 fueron aprobados por los respectivos condados; 71 están bajo construcción.
Sentada en mi escritorio, y rodeada de revistas, artículos y brochures sobre los múltiples proyectos inmobiliarios, comienzo a mirar en retrospectiva este nuevo mercado que resurgió de las cenizas a partir del 2011 y me pongo a analizar que nos deparará el 2015.
Desde entonces cientos de proyectos nuevos comenzaron a proliferar en cada parcela de tierra disponible. Más de 145 edificios nuevos en 2013 con casi 20.000 unidades disponibles fueron construidos entre los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Muchos de estos edificios están terminados o casi al terminar.
A la fecha podemos decir que en el sur de la Florida (Miami-Dade, Broward y Palm Beach) hay 300 proyectos de pre construcción, de los cuales: 117 fueron aprobados por los respectivos condados; 71 están bajo construcción; 20 han sido terminados y entregados; y 92 han sido presentados ante las autoridades competentes y aún no han sido aprobados. De esos 300 nuevos proyectos, 197 corresponden al condado de Miami- Dade. Solo en Miami-Dade, de 98 torres, 84 proyectos de pre construcción están actualmente siendo vendidos.
Sólo para extranjeros
Mientras tanto las autoridades de estos condados, con ese afán de recaudar dinero, habrán pensado en un planeamiento urbano eficiente, ¿o les dejarán los problemas de tráfico, embotellamiento, falta de estacionamiento y transporte público, cloacas, electricidad, inundaciones, a la próxima autoridad de turno? ¿Estarán pensando en embellecer la ciudad y en hacerla funcional o con su accionar terminaran por arruinarla?
Lamentablemente, el que paga los platos rotos es siempre el usuario, el que vive la ciudad día a día, no el que viene de vacaciones y/o hacer negocios. La particularidad de este nuevo mercado respecto al anterior es que la gran mayoría de los compradores son inversionistas extranjeros, que pagan con dinero en efectivo, provenientes fundamentalmente de Rusia, Argentina, Venezuela, Brasil y China. Están buscando un puerto seguro donde colocar su dinero o tomando ventaja de un dólar débil. Cualquiera sea la razón, viajan, miran y compran, sin reparar en el precio de venta.
Esto no ayuda a poner los precios de venta en perspectiva y en gran medida termina por perjudicar al mismísimo mercado inmobiliario. Se convierte en una bola de nieve que crece a pasos agigantados y que solo parará con otra caída del mercado, dejando devastación a su paso.
Qué pasará a futuro
Lo más sorprendente es que todos los proyectos apuntan al mismo tipo de público, haciendo hincapié en que “son torres de lujo, con lo último en amenidades”. ¿Acaso se olvidaron del gran segmento de mercado que mantiene la economía funcionando?
Podemos decir que el mercado de alquiler está hoy en su mejor momento, para alegría de los inversionistas en propiedad horizontal. Pero en la medida en que entren más unidades al mercado, esto afectará los precios de alquiler.
La pregunta del millón es: ¿Qué va a pasar con los precios cuando los edificios se vayan terminando de construir y entren al mercado como unidades disponibles? ¿Qué cantidad de familias podrán alquilar estas unidades, especialmente las torres de lujo (que son la gran mayoría)? ¿Podrá una familia tipo, de clase media, acceder a ellas? ¿Qué pasará cuándo los inversionistas quieran recuperar sus inversiones y salirse del negocio inmobiliario? ¿Habrán ganado, habrán recuperado o habrán perdido su dinero?
¿Tropezaremos de nuevo?
Justamente, para evitar responder a estas preguntas, es que los developers están construyendo cada vez más rápido, en una carrera contra el tiempo. El que llega primero y coloca su edificio gana, el resto tendrá que ver cómo se las arregla en cuanto el mercado vuelva a cambiar. Mientras haya poco inventario disponible, e inversionistas con cash, los precios se mantendrán en alza, pero en la medida en que haya un surplus de inventario, los precios tendrán que ajustarse a su realidad. Por ahora, las alertas rojas se mezclan con la fanfarria, las fiestas y el marketing. Tanto desarrolladores como compradores están entrando como trombas, tal vez más sabiamente, pero con igual fervor que la vez anterior.
¿Habremos aprendido de nuestros errores o volveremos a tropezar con la misma piedra?
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