Miami, FL, martes 4 de junio de 2024.
A muchos estadounidenses les encantaría comprar una casa, pero no tienen decenas de miles de dólares para cubrir el pago inicial.
Ese enorme obstáculo está siendo eliminado mediante un nuevo programa hipotecario de cero por ciento lanzado hace dos semanas por uno de los prestamistas hipotecarios más grandes del país.
Sin embargo, el nuevo programa, ofrecido por United Wholesale Mortgage, está poniendo nerviosos a algunos expertos sobre cómo estos préstamos podrían resultar contraproducentes para los propietarios de viviendas, especialmente si los precios de las viviendas dejan de subir a la luna. Y a algunos les trae malos recuerdos de la crisis de las hipotecas de alto riesgo que alimentó la crisis financiera de 2008.
UWM, dirigida por Mat Ishbia, el multimillonario propietario del equipo de la NBA Phoenix Suns, dijo que los compradores de vivienda que califiquen no necesitarán realizar un pago inicial por adelantado.
Esa segunda hipoteca no acumulará intereses, pero deberá devolverse (en su totalidad como un pago global) cuando se venda la casa, se cancele la hipoteca o si el propietario refinancia.
«La demanda ha sido enorme»
Estas hipotecas sólo están abiertas a compradores de vivienda por primera vez y a aquellos que no ganan más del 80% del ingreso medio del área.
“La demanda inicial ha sido enorme. Ya hemos presentado un par de miles de préstamos”, dijo a CNN Alex Elezaj, director de estrategia de UWM.
UWM dijo que ningún otro prestamista mayorista o compañía hipotecaria no bancaria ofrece un programa de este tipo a nivel nacional. (UWM es un prestamista mayorista que conecta a compradores de viviendas y agentes inmobiliarios con agentes hipotecarios a través de su plataforma Mortgage Matchup. A principios de este mes, Mortgage Matchup fue nombrado el primer socio hipotecario de la NBA y la WNBA).
Sin embargo, a algunos les preocupa que este tipo de hipoteca pueda causar problemas a los propietarios en el futuro.
El riesgo central es que, como no hacen ningún pago inicial por adelantado, los propietarios comenzarán sin capital.
Eso significa que se encontrarían instantáneamente bajo el agua (debiendo más de lo que vale la casa) si el mercado inmobiliario al rojo vivo se enfría repentinamente y el valor de las viviendas baja.
“Podría volver a suceder”
Eso podría ser un problema si el propietario necesita vender rápidamente, tal vez porque pierde su trabajo, enfrenta dificultades financieras o necesita reubicarse.
De repente, se verían obligados a pagar esa segunda hipoteca. Y como están bajo el agua, la venta de la casa no generará suficiente efectivo para saldar la deuda.
“Si el propietario no tiene el efectivo para compensar la diferencia, entonces incurrirá en mora en la segunda hipoteca y correrá el riesgo de una ejecución hipotecaria y de un crédito dañado”, dijo Patricia McCoy, profesora de la Facultad de Derecho del Boston College.
Ese escenario es “exactamente lo que ocurrió durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo, cuando millones de propietarios estaban arruinados con sus hipotecas y entraron en mora”, dijo McCoy, ex regulador hipotecario de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). «Ya pasó antes y podría volver a pasar».
La burbuja inmobiliaria que estalló alrededor de 2006 fue impulsada en parte por una explosión de préstamos a prestatarios de alto riesgo. En los años previos a la burbuja, los prestamistas idearon nuevos productos como hipotecas de tasa ajustable y préstamos sin pago inicial que terminaron explotando cuando los precios de las viviendas finalmente colapsaron.
¿Atrapado en tasas altas?
Sin duda, en este momento el mercado inmobiliario está en llamas. Los precios de las viviendas están en niveles récord y la demanda es tan fuerte que algunas casas se están vendiendo por encima del precio de venta después de guerras de ofertas en efectivo.
Aun así, otro problema potencial es que los propietarios de viviendas podrían verse atrapados en altas tasas de interés hipotecarias si la Reserva Federal comienza a recortar las tasas de interés.
Esto se debe a que para refinanciar a una tasa más baja, el propietario tendría que liquidar por completo esa segunda hipoteca. Y es posible que no tengan suficiente efectivo para hacerlo.
También podrían verse atrapados con tasas más altas porque los prestamistas no permitirán que el prestatario refinancie si no ha acumulado suficiente valor líquido en la vivienda.
Existen otras opciones para hipotecas sin pago inicial. Por ejemplo, Bank of America lanzó un programa hipotecario sin pago inicial en 2022 para compradores de vivienda por primera vez en ciertos vecindarios negros e hispanos.
Como señala Bankrate, también hay préstamos hipotecarios sin pago inicial respaldados por el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) en áreas rurales, así como préstamos para veteranos y cónyuges sobrevivientes garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU.
‘Lea la letra pequeña’
Anneliese Lederer, asesora principal de políticas del Centro para Préstamos Responsables, dijo que es crucial que los propietarios de viviendas que estén considerando el programa de préstamos UWM estén informados sobre los términos y condiciones.
“Usar líneas divertidas como ‘sin pago inicial’ suena emocionante y genial. Pero hay que leer la letra pequeña”, dijo Lederer. “Este podría ser un producto fantástico para permitir que las personas que pueden pagar la hipoteca pero no tienen el pago inicial puedan acceder a la propiedad de vivienda. Pero la pregunta es: ¿Cómo se liquida esa segunda hipoteca? ¿Cuál es el plan? En este momento no hay ningún plan”.
Dennis Kelleher, director ejecutivo de Better Markets, una organización sin fines de lucro que aboga por una regulación financiera más estricta, dijo a CNN que le preocupa que un producto hipotecario como este perjudique a algunos prestatarios si el mercado inmobiliario tropieza.
«Estas hipotecas van a ser bombas de tiempo -al igual que las hipotecas de alto riesgo- a menos que los precios de las viviendas sigan aumentando de manera muy sustancial», dijo Kelleher. «Esto tiene el potencial de convertir el sueño americano de ser propietario de una vivienda casi de inmediato en una pesadilla».
Kelleher señaló que aunque los precios de las viviendas están aumentando considerablemente ahora, no hay garantía de que esto continúe.
Los precios de las viviendas existentes aumentaron otro 6% el mes pasado año tras año a $407,600, el precio medio más alto registrado en abril.
«No sabemos si estamos en una burbuja que va a estallar o si las líneas de tendencia van a aumentar», dijo Kelleher. «Pero impulsar productos hipotecarios 100% para personas de bajos ingresos cuando los precios de la vivienda están en máximos históricos debería causar que todos estén muy preocupados».
Lecciones de la crisis de las hipotecas de alto riesgo
Jonathan Adams, profesor asistente en la Universidad de Saint Joseph que enseña finanzas inmobiliarias, dijo que el programa de préstamos de la UWM tiene “todas las características que hicieron que las hipotecas de alto riesgo fueran malas”.
UWM rechazó estas preocupaciones y señaló que los prestatarios aún deben seguir estrictas pautas de suscripción.
«Las personas que hacen estas afirmaciones no tienen conocimientos sobre el estado actual de la industria», afirmó Elezaj, ejecutivo de la UWM. «En el entorno actual, UWM es responsable de garantizar el préstamo, lo que nos da confianza de que se trata de préstamos de alta calidad».
“Esto es algo muy positivo. Está ayudando a los consumidores y es una gran victoria en todos los ámbitos”, dijo Elezaj. “Piense en todas las personas que alquilan y les encantaría comprar una casa, pero se enfrentan al obstáculo de tener que pagar $10,000 o $15,000 para el pago inicial. Esto elimina eso”.
También vale la pena señalar que algunos expertos dicen que los estándares crediticios han mejorado significativamente desde la crisis financiera de 2008.
Los días de los préstamos NINJA (sin ingresos, sin trabajo, sin activos) y las hipotecas de tasa ajustable han quedado atrás en gran medida.
«No vamos a regresar a 2006», dijo Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate. “Los estándares crediticios están a años luz de los que existían antes de la crisis, cuando muchas veces no había ningún estándar”.
Sin embargo, Adams, un ex analista de Wall Street, advirtió que alguien que no puede hacer el pago inicial y gana menos del 80% del ingreso medio (aquellos que califican para este programa de préstamos) probablemente sufra más en una economía en la que los precios de las viviendas aumentan. están cayendo.
«Una de las lecciones de la crisis de las hipotecas de alto riesgo», dijo Adams, «fue que no se hace ningún favor a los prestatarios al facilitar demasiado el endeudamiento».
Fuente: Matt Egan, CNN
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